Ogólne zasady opodatkowania budynków podatkiem od nieruchomości
Budynki mogą zostać opodatkowane podatkiem od nieruchomości przede wszystkim na dwa odmienne sposoby:
- według niższej stawki stosowanej dla budynków przeznaczonych na cele mieszkaniowe, lub
- według wyższej stawki stosowanej dla budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej.
Budynki mieszkalne przeznaczone na wynajem w ramach działalności gospodarczej przedsiębiorcy
Sytuacja, gdy budynki mieszkalne przeznaczone są na wynajem długoterminowy w ramach prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej sprawia w pierwszej kolejności wrażenie, że takie budynki mogą być opodatkowane jednocześnie na dwa wyżej wskazane sposoby, zarówno niższą stawką dla budynków mieszkalnych, jak i wyższą stawką dla budynków związanych lub zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej.
Kluczowe w takim przypadku jest określenie, czy budynki te spełniają cele mieszkalne. Jako cele mieszkalne należy rozumieć trwałe zaspokajanie podstawowych potrzeb mieszkaniowych jednostki. Bez znaczenia pozostaje, czy budynek zaspokaja cele mieszkalne jego właściciela, czy też przykładowo najemcy. Jeżeli budynek spełnia wskazane cele to powinien on zostać opodatkowany niższą stawką podatku od nieruchomości.
Nieistotnym jest we wskazanej sytuacji fakt, że odbywa się to w ramach prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej. Podkreśla to także jednolita linia orzecznicza. Przykładowo:
Wyrok NSA z dnia 26 listopada 2025 r., sygn. III FSK 1070/24
„Za zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej […] nie będą mogły być uznane te części budynku mieszkalnego, które są wykorzystywane (zajęte) na cele mieszkalne, przez co należy rozumieć trwałe zaspokajanie podstawowych potrzeb mieszkaniowych posiadacza lokalu, nawet wówczas, gdy ich oddanie przez podatnika (np. dewelopera, spółdzielnię mieszkaniową, spółkę komunalną lub innego właściciela) do korzystania osobom trzecim dla realizacji tej funkcji (zajęcie na cele mieszkalne), nastąpiło w ramach gospodarczej działalności podatnika.”
Wyrok NSA z 17 czerwca 2025 r., sygn. III FSK 400/24
„Kluczowe jest w niniejszej sprawie wskazanie, że budynki mieszkalne, przeznaczone do najmu w ramach prowadzonej przez podatnika podatku od nieruchomości (wynajmującego) działalności gospodarczej, służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych najemców.”
Co w sytuacji, gdy budynki są przeznaczone na wynajem, ale w rzeczywistości stoją puste?
Sytuacja, w której lokale są przeznaczone na wynajem, ale w rzeczywistości stoją puste staje się zdecydowanie bardziej złożona. Na wstępie należy wskazać, że każdy taki przypadek jest mocno indywidualny i wymaga odrębnej analizy.
Jednym z najczęstszych przypadków jest przerwa w wynajmie nieruchomości spowodowana przeprowadzeniem prac remontowych lub modernizacyjnych. Taka czasowa przerwa w faktycznym zamieszkiwaniu lokalu przez najemców nie wpływa na zmianę sposobu opodatkowania. Prace remontowe mające na celu przygotowanie nieruchomości do kolejnego udostępnienia na cele mieszkaniowe, stanowią element naturalnego procesu zarządzania lokalem mieszkalnym, a zatem budynek powinien nadal być opodatkowany niższą stawką podatku od nieruchomości. Potwierdza to między innymi wyrok WSA w Gliwicach z dnia 28 stycznia 2026 r., sygn. I SA/Gl 770/25: „zawarcie umów najmu po roku od nabycia wynikało zaś z konieczności przystosowania lokali do tego rodzaju najmu.”
Zgodnie również z wyrokiem WSA w Gliwicach z dnia 30 kwietnia 2026 r., sygn. I SA/Gl 1243/25 nabycie lokali mieszkalnych, w których zamieszkiwali poprzedni najemcy lub właściciele, przeprowadzenie w nich remontu oraz sprzedaż tych lokali, które nadal po sprzedaży spełniają funkcje mieszkalne nie oznacza, że w okresie gdy lokale pozostawały bez najemców powinny one zostać opodatkowane wyższą stawką podatku od nieruchomości.
Odrębnym zagadnieniem jest jednakże sytuacja, w której fundusze inwestycyjne lub podmioty gospodarcze masowo skupują lokale mieszkalne traktując je stricte jako lokatę kapitału przez co lokale te celowo stoją puste i nie są w ogóle wprowadzane na rynek najmu. Mimo, iż w przeszłości spełniały one cele mieszkaniowe, to takie wykorzystanie lokali mieszkalnych będzie się wiązało w konsekwencji z podwyższeniem stawki podatku od nieruchomości, stosowanej dla budynków związanych lub zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej. Zagadnienie to było często podnoszone w uzasadnieniach wyroków sądów administracyjnych m.in. wyroku WSA w Gliwicach z dnia 3 lutego 2026 r., sygn. I SA/Gl 1145/25.
Podsumowując, wskazane powyżej przykłady jasno pokazują, że każda okoliczność, w której lokale mieszkalne w działalności gospodarczej stoją puste, ma indywidualny charakter i wymaga osobnej analizy.
Mateusz Bylica & Przemysław Łabędzki