W związku z pojawiającymi się w praktyce rozbieżnościami dotyczącymi tego, kiedy grunt, budynek czy budowla powinny być uznane za związane z działalnością gospodarczą, dnia 1 grudnia 2025 roku Minister Finansów i Gospodarki ogłosił interpretację ogólną w sprawie definicji pojęcia „grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej” (sygn. DPL2.8401.3.2025),
-która dostępna jest pod następującym adresem: https://eureka.mf.gov.pl/informacje/podglad/668667
❓ Problemy interpretacyjne i nowe wytyczne
Dotychczas często przyjmowano, że samo posiadanie nieruchomości przez przedsiębiorcę automatycznie oznacza zastosowanie najwyższej stawki podatku od nieruchomości (PON). Takie podejście rodziło liczne spory i prowadziło do niejednolitych decyzji organów. W efekcie nawet majątek o charakterze czysto prywatnym bywał traktowany jak związany z działalnością gospodarczą, co wyraźnie odbiegało od jego faktycznej funkcji.
Zgodnie z najnowszą interpretacją, przy kwalifikowaniu gruntów, budynków i budowli na potrzeby podatku od nieruchomości co do zasady nie wystarczy już samo stwierdzenie, że są one w posiadaniu przedsiębiorcy. Aby uznać je za związane z działalnością gospodarczą, konieczne jest zbadanie dodatkowych okoliczności – zarówno tych dotyczących samego podatnika, jak i cech danego majątku, w szczególności sposobu jego faktycznego wykorzystania.
✅ Trzy grupy podatników
Aby określić, jaką stawką powinien zostać opodatkowany majątek przedsiębiorcy należy ustalić do jakiej grupy podatników się ona zalicza. W ramach ogłoszonej interpretacji wyszczególnione zostały trzy kluczowe grupy podatników.
Największą uwagę, zdaje się, przyciąga kategoria podatników występujących w podwójnej roli. Kategorię tę stanowią podatnicy, którzy łączą prowadzenie działalności gospodarczej z innymi rolami lub funkcjami. Interpretacja wymienia tutaj dwa typowe przypadki.
Pierwszym z nich są osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą, które równocześnie posiadają nieruchomości służące wyłącznie ich prywatnym celom.
W tym przypadku tylko te grunty, budynki i budowle, które są wykorzystane lub mogą być wykorzystane w działalności gospodarczej, będą uznane za związane z tą działalnością. Decyduje tu przede wszystkim funkcjonalne powiązanie z przedsiębiorstwem, nawet jeśli dany składnik majątku nie znajduje się w ewidencji środków trwałych. Podział majątku na majątek prywatny osoby fizycznej i majątek związany z prowadzoną działalnością wydaje się nie budzić większych wątpliwości.
Zainteresowanie wzbudza natomiast drugi wymieniony w interpretacji przypadek „podwójnej roli”, którym są podmioty prowadzące oprócz działalności gospodarczej także inną działalność, w której wykorzystują posiadany majątek, w tym grunty, budynki i budowle.
Interpretacja jako przykłady podaje tutaj fundacje lub spółki z ograniczoną odpowiedzialnością prowadzące obok działalności gospodarczej również działalność rolniczą. W podmiotach takich część majątku służyć miałaby jednemu rodzajowi działalności, a część innemu – tu również ocenia się związek majątku z działalnością gospodarczą na podstawie jego faktycznego lub możliwego użycia w tej działalności.
Powyższe zagadnienie dotyczyć będzie zatem przykładowo sytuacji, gdy będąca organizacją pożytku publicznego fundacja prowadzić będzie dodatkowo działalność gospodarczą – w takim przypadku niezbędne będzie określenie jaka część majątku fundacji zajęta jest wyłącznie na prowadzenie działalności nieodpłatnej statutowej, a jaka związana jest prowadzoną działalnością gospodarczą – i od tej drugiej części majątku fundacja odprowadzać powinna podatek od nieruchomości.
Również dla wskazanych w interpretacji spółek z ograniczoną odpowiedzialnością oznaczać może to możliwość wyraźnego oddzielenia majątku, który faktycznie nie jest związany z działalnością operacyjną, co z kolei może mieć istotne skutki podatkowe. Jednym z przykładów będą zatem prowadzące działalność rolniczą grupy producentów rolnych funkcjonujące w ramach spółek z ograniczona odpowiedzialnością. Podmioty takie prowadzić mogą działalność w podziale na działalność rolniczą, tj. związaną z uprawą i sprzedażą plonów własnych oraz działalność gospodarczą, w tym związaną z rolniczą. Działalnością gospodarczą będzie tutaj przykładowo świadczenie usług wynajmu sprzętu rolniczego czy też usług świadczonych na rzecz innych podmiotów maszynami rolniczymi. Podział majątku na ten związany z prowadzoną działalnością rolniczą i oddzielenie go od części składników związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą będzie mieć zatem kluczowe znaczenie dla prawidłowego określenia podstawy opodatkowania podatkiem od nieruchomości.
Pytanie co z innymi podmiotami typu spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, pozostaje otwarte i wymaga dokładnej analizy jaką inną działalność (niż rolniczą) dany podmiot może prowadzić na części majątku, a która nie będzie uznana za działalność gospodarczą.
Pozostałe grupy wymienione w interpretacji to:
1. Podatnicy będący przedsiębiorcami i prowadzący wyłącznie działalność gospodarczą
W pierwszej grupie znajdują się podmioty, których jedynym celem jest prowadzenie działalności gospodarczej (na przykład spółki prawa handlowego oraz inne osoby prawne, których jedynym celem jest prowadzenie działalności gospodarczej).
W ich przypadku wszystkie grunty, budynki i budowle będące w posiadaniu takiego podmiotu uznaje się za związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, niezależnie od intensywności ich faktycznego wykorzystania.
2. Podatnicy, których grunty, budynki i budowle są wykorzystywane w działalności gospodarczej innego podmiotu
Kolejną kategorię stanowią właściciele, którzy nawet jeśli sami nie wykorzystują majątku do działalności gospodarczej, to ich nieruchomości wykorzystywane są przez inny podmiot taką działalność prowadzący.
Interpretacja wskazuje, że taka okoliczność również może spowodować, iż majątek zostanie uznany za związany z działalnością gospodarczą – co będzie miało bezpośredni wpływ na sposób jego opodatkowania podatkiem od nieruchomości.
Minister Finansów podkreśla jednak, że w takich sytuacjach sam fakt używania nieruchomości przez przedsiębiorcę nie jest wystarczający. Konieczne jest przeanalizowanie statusu właściciela i charakteru jego aktywności.
💡 Co to oznacza w praktyce?
Zgodnie z interpretacją ogólną, nie każda nieruchomość będąca własnością przedsiębiorcy automatycznie podlega wyższym stawkom podatku od nieruchomości. Decydujące znaczenie ma status podatnika, charakter jego działalności oraz faktyczne lub możliwe wykorzystanie danego składnika majątku w działalności gospodarczej.
Interpretacja wyraźnie podkreśla, że prostym kryterium posiadania nieruchomości przez przedsiębiorcę nie można się ograniczyć – konieczna jest analiza szerszego kontekstu faktycznego i funkcjonalnego.
Anna Kowalska & Przemysław Łabędzki