Sprzedaż nieruchomości gruntowych to obszar, który od lat generuje liczne wątpliwości podatkowe. Jeden z wielu takich problemów dotyczy działek, przez które przebiegają linie energetyczne, gazociągi czy inne elementy infrastruktury technicznej.

Kluczowe pytanie brzmi:

czy taka działka może być traktowana jako grunt niezabudowany, a tym samym korzystać ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, czy też musi być opodatkowana podstawową stawką 23%? 🔎

Podstawa prawna 📑

👉 Art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT przewiduje zwolnienie dla dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

👉 Z kolei art. 2 pkt 33 ustawy o VAT definiuje „tereny budowlane” jako grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego albo decyzją o warunkach zabudowy.

W praktyce oznacza to, że jeżeli działka nie jest objęta planem ani decyzją WZ, a jednocześnie nie znajduje się na niej zabudowa – sprzedaż powinna korzystać ze zwolnienia. Jednak problem pojawia się, gdy przez grunt przebiegają linie elektroenergetyczne lub inne sieci.

Stanowisko organów podatkowych ⚠️

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w ostatnich latach konsekwentnie prezentuje podejście, że obecność infrastruktury przesyłowej przesądza o uznaniu działki za „zabudowaną”.

Przykładowo:

  1. w interpretacji z 8 lipca 2025 r., sygn. 0114-KDIP4-1.4012.237.2025.1.BS, organ wskazał, że linie energetyczne napowietrzne stanowią budowle, a więc grunt nie jest niezabudowany,
  2. podobne stanowisko zaprezentowano w interpretacji z 26 czerwca 2025 r., sygn. 0114-KDIP4-3.4012.206.2025.2.MKA, odnosząc się do podziemnych sieci gazowych i schodów,
  3. w wielu innych rozstrzygnięciach (np. sygn. 0114-KDIP4-3.4012.43.2025.2.IG, 0114-KDIP1-2.4012.366.2023.2.JO) organ podkreślał, że nawet jeśli urządzenia nie są własnością sprzedawcy, to sam fakt ich posadowienia eliminuje możliwość zastosowania zwolnienia.

Podejście organów jest więc bardzo restrykcyjne i znacząco ogranicza zakres stosowania art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Orzecznictwo sądów administracyjnych 💡

Sądy nie zawsze podzielają argumentację organów podatkowych.

  1. WSA w Warszawie w wyroku z 12 grudnia 2024 r., sygn. III SA/Wa 2164/24, wskazał, że samo posadowienie sieci nie przesądza jeszcze o charakterze działki. Jeśli grunt nie pełni funkcji budowlanej i brak na nim innych zabudowań, można go uznać za niezabudowany.
  2. NSA w wyroku z 26 kwietnia 2022 r., sygn. I FSK 49/22, potwierdził, że urządzenia przesyłowe należące do podmiotów trzecich nie stanowią części składowej gruntu i nie powinny determinować jego statusu podatkowego.

W praktyce sądy coraz częściej akcentują, że o charakterze nieruchomości powinien decydować jej dominujący sposób wykorzystania, a nie sama obecność infrastruktury technicznej.

Wnioski i rekomendacje 📌

  1. Analiza statusu gruntu – kluczowe jest sprawdzenie, czy działka ma plan miejscowy lub decyzję WZ.
  2. Własność infrastruktury – jeśli linie czy gazociągi należą do podmiotów trzecich, warto powoływać się na argumentację sądów.
  3. Ryzyko podatkowe – ze względu na restrykcyjne podejście organów nie można wykluczyć zakwestionowania zwolnienia.
  4. Bezpieczne podejście – rekomendowane jest każdorazowe wystąpienie o interpretację indywidualną.

Podsumowanie 👥

Sprzedaż działek z liniami energetycznymi to klasyczny przykład zderzenia praktyki organów z orzecznictwem sądów.

Organy podatkowe widzą tu najczęściej grunt zabudowany, sądy – przeciwnie, podkreślają marginalny charakter infrastruktury przesyłowej.

💡 W praktyce oznacza to konieczność ostrożności i analizy każdego przypadku z osobna.

Katarzyna Konieczna-Kłobut & Michał Droś

#VAT #ZwolnieniaVAT #SprzedażNieruchomości #GruntyRolne #DziałkiNiezabudowane #LinieEnergetyczne #PrawoPodatkowe #DoradztwoPodatkowe #InterpretacjePodatkowe #OrzecznictwoPodatkowe #NSA #VATNieruchomości